Millistel juhtudel saab ühistu nõuda omanikult tema korteri müüki?

1. Enne kui vastata püstitatud küsimusele, tuleks küsida, kas KÜ-l on üldse õigus esitada hagi korteriomandi võõrandamiseks?

Teadaolevalt muudeti 2018 aastast korteriomandiseadust (KOS) ja korteriühistuseadust (KÜS) ning need liideti, ühise seaduse nimeks sai korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Lisaks seaduste formaalsele liitmisele toimus ka palju sisulisi muudatusi. Kuni 2017 aasta lõpuni kehtinud KOS § 14 lg 1 sõnastuse kohaselt võisid korteriomanikud nõuda korteriomandi võõrandamist, kui korteriomanik oli korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi. KOS § 14 lg 5 tulenes täiendavalt sõnaselgelt, et kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel.  

Seega oli võõrandamise nõude esitamise üheks tingimuseks, et korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku suhtes. Kuigi viidatud sätetest ei tulnud otsesõnu korteriühistu hagi esitamise õigust, sai neid grammatiliselt tõlgendades teha järelduse, et korteriomandi võõrandamise nõude saavad esitada üksnes korteriomanik, kelle suhtes on rikkumine toime pandud ja valitseja, mitte aga korteriühistu.

Samas, olenemata asjaolust, et need sätted kehtisid sellistena ligi 15 aastat, tegi Riigikohus juba 2004 lahendi (3-2-1-83-04), milles märkis, et kuigi KOS ei sätesta otsesõnu korteriühistu hagi esitamise õigust, ei välista see viimase õigust nimetatud hagi esitada põhjendusel, et valitsejal ja korteriühistul on valdavalt samad funktsioonid.

Hetkel kehtiva KrtS § 32 lg 1 ja 33 lg 1 annavad, aga korteriomandi võõrandamisnõude ja hagi esitamisõiguse nii korteriomanikule, kui ka korteriühistule, kuid mitte valitsejale.

Seega saavad hetkel kehtiva seaduse alusel korteriomandi võõrandamise hagi esitada nii korteriomanik, kui korteriühistu.

2.  Korteriomandi võõrandamisnõude alused 

KrtS § 32 lg 1 on sätestatud, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

KrtS § 32 lg 2 ütleb, et võõrandamisnõude võib esitada eelkõige, kui korteriomanik: a) on korduvalt jätnud täitmata KrtS § 31 toodud kohustused, b) on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või c) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.  

KrtS §-st 31 lähtuvalt peab korteriomanik: a) hoidma korteri korras ning hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab korteri tavakasutusest tekkivad mõjud (eluruumi puhul mahub siia alla eelduslikult ka oma korteris suitsetamisest hoidumise nõue, kui suits tungib läbi ventilatsiooni või trepikoja kaudu naaberkorteritesse), b) võimaldama korterit kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks (Riigikohtu lahendi 3-2-1-116-11 kohaselt peab omanik võimaldama korterisse ligipääsu nt vee- või küttetorustiku parandamiseks või vahetamiseks), c) hoidma korteri piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi säilimise ning teiste korterite kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutustet ning d) tagama, et eeltoodud kohustused on täidetud ka siis, kui korterit kasutab keegi teine või kui seal ei viibi keegi. 

Aasta algusest kehivas KrtS-is on võrreldes KOS-ga korteriomanikule lisandunud kohustus hoida korteri temperatuuri ja õhuniiskust teatud tasemel (nt selleks, et vältida torude külmumist ja naaberkorterite küttekulude suurenemist) ja seda ka siis, kui keegi korterit ei kasuta (pikemaajalisel eemalviibimisel tuleb määrata isik, et vajadusel tagada korterisse ligipääs). Viidatud kohustuste loetelu ei ole ammendav. 

Võõrandamisnõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kuid korteriomanik kelle vastu nõude esitamist otsustatakse, ei saa selles küsimuses hääletada. Nõue tuleb korteriomanikule kätte toimetada.

KrtS § 33 lg 1 tuleneb et, kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Hagi tuleb esitada enne ühe aasta möödumist nõude esitamisest.

Korteriomandi võõrandamise nõue on aga väga äärmuslik abinõu, seetõttu ei saa ebameeldivast omanikust vabanemine toimuda kergekäeliselt. Kuna KrtS järgne kohtupraktika käesoleva artikli kirjutamise hetkeks puudub, siis saame vaadata millistel juhtudel on kohus korteriomandi võõrandamise hagi rahuldanud tuginedes KOS-le al 2016 aastast.

18.01.2016 lahendiga rahuldas kohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostja rikkus pidevalt oma käitumisega majaelanike rahu lärmamiste, valju muusikaga jne.

06.04.2016 lahendiga rahuldas kohus korteri võõrandamise hagi, kuna kostja oli korduvalt rikkunud teiste korteriomanike suhtes oma kohustusi (lärm, kaklused, joomingud nii öösel kui päeval, korteris on putukad ja majandamiskulude võlgnevus rohkem kui aasta eest).

17.03.2016 lahendi kohaselt rahuldas kohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostja oli jätnud pikema perioodi jooksul täitmata majandamiskulude tasumise kohustused.

27.01.2017 lahendiga rahuldas kohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostja oli viivitanud majandamiskulude tasumisega mitu aastat.

24.05.2018 lahendis rahuldas kohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostjad olid viivitanud majandamiskulude tasumisega samuti mitu aastat.

3. Järeldused

Eeltoodud kohtulahenditest nähtub, et korteriomandi võõrandamisnõudeid, mille kohus on rahuldanud, ei ole küll palju, kuid nendest järeldub, et äärmuslikematel juhtudel ei kõhkle kohus korteriomandi võõrandamise nõuet rahuldamast.

Seega, kui korteriomanik on jätnud pikema perioodi jooksul tasumata majandamiskulud või kui ta häirib pidevalt teiste majaelanike rahu või ei täida korduvalt seadusest tulenevaid korteriomaniku kohustusi, siis on võimalik tülikast omanikust kohtu abiga vabaneda.

26.10.2018