Millistel juhtudel saab ühistu nõuda omanikult tema korteri müüki?

1. Enne kui vastata püstitatud küsimusele, tuleks küsida, kas KÜ-l on üldse õigus esitada hagi korteriomandi võõrandamiseks? Teadaolevalt muudeti 2018 aastast korteriomandiseadust (KOS) ja korteriühistuseadust (KÜS) ning need liideti, ühise seaduse nimeks sai korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Lisaks seaduste formaalsele liitmisele toimus ka palju sisulisi muudatusi. Kuni 2017 aasta lõpuni kehtinud KOS § 14 lg 1 sõnastuse kohaselt võisid korteriomanikud nõuda korteriomandi võõrandamist, kui korteriomanik oli korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi. KOS § 14 lg 5 tulenes täiendavalt sõnaselgelt, et kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel.  

Seega oli võõrandamise nõude esitamise üheks tingimuseks, et korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku suhtes. Kuid viidatud sätetest ei tulnud otsesõnu korteriühistu hagi esitamise õigust, neid grammatiliselt tõlgendades sai teha järelduse, et korteriomandi võõrandamise nõude saavad esitada üksnes korteriomanik, kelle suhtes on rikkumine toime pandud ja valitseja, mitte aga korteriühistu.

Ja kuigi need sätted kehtisid sellistena ligi 15 aastat, tegi Riigikohus juba 2004 lahendi (3-2-1-83-04), milles märkis, et olenemata sellest, et KOS ei sätesta otsesõnu korteriühistu hagi esitamise õigust, ei välista see viimase õigust nimetatud hagi esitada põhjendusel, et valitsejal ja korteriühistul on valdavalt samad funktsioonid.

Hetkel kehtiva KrtS § 32 lg 1 ja 33 lg 1 annavad, aga korteriomandi võõrandamise nõude ja hagi esitamisõiguse nii korteriomanikele, kui ka korteriühistule, kuid mitte valitsejale.

Seega saavad korteriomandi võõrandamise hagi esitada korteriomanik või korteriühistu.

2. KrtS § 32 lg 2 ütleb, et võõrandamisnõude võib esitada eelkõige, kui korteriomanik: a) on korduvalt jätnud täitmata KrtS § 31 toodud kohustused, b) on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu ja c) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.  

KrtS §-st 31 tulevad korteriomanikule järgmised kohustused: a) hoidma korteri korras ning hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab korteri tavakasutusest tekkivad mõjud (eluruumi puhul mahub siia alla eelduslikult ka oma korteris suitsetamisest hoidumise nõue, kui suits tungib läbi ventilatsiooni või trepikoja kaudu naaberkorteritesse), b) võimaldama korterit kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks (Riigikohtu lahendi 3-2-1-116-11 kohaselt peab omanik võimaldama korterisse ligipääsu nt vee- või küttetorustiku parandamiseks või vahetamiseks) ja c) hoidma korteri piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi säilimise ning teiste korterite kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Korteriomanik peab tagama, et eeltoodud kohustused on täidetud ka siis, kui korterit kasutab keegi teine või kui seal ei viibi keegi.

Aasta algusest kehivas KrtS-is on võrreldes KOS-ga korteriomanikule lisandunud kohustus hoida korteri temperatuuri ja õhuniiskust teatud tasemel (nt selleks, et vältida torude külmumist ja naaberkorterite küttekulude suurenemist) ja seda ka siis, kui keegi korterit ei kasuta (pikemaajalisel eemalviibimisel tuleb määrata isik, et vajadusel tagada korterisse ligipääs). Viidatud kohustuste loetelu ei ole ammendav. 

Nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kuid korteriomanik kelle vastu nõude esitamist otsustatakse, ei saa selles küsimuses hääletada. Hagi tuleb esitada enne ühe aasta möödumist nõude esitamisest. Korteriomandi võõrandamise nõue on väga äärmuslik abinõu, seetõttu ei saa ebameeldivast elanikust vabanemine toimuda kergekäeliselt. Kuna KrtS järgne kohtupraktika käesoleva artikli kirjutamise hetkeks puudub, siis saame vaadata mis juhtudel on kohus korteriomandi võõrandamise hagi rahuldanud tuginedes KOS-le al 2016 aastast.

24.05.2018 lahendis rahuldas Maakohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostjad olid viivitanud majanduskulude tasumisega mitu aastat. 27.01.2017 lahendiga rahuldas Ringkonnakohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostja oli samuti viivitanud majanduskulude tasumisega mitu aastat. 06.04.2016 lahendiga nr rahuldas kohus korteri võõrandamise hagi, kuna kostja oli korduvalt rikkunud teiste korteriomanike suhtes oma kohustusi (lärm, kaklused, joomingud nii öösel kui päeval, korteris on putukad, majandamiskulude võlgnevus rohkem kui aasta eest). 17.03.2016 lahendi kohaselt rahuldas kohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostja oli jätnud pikema perioodi jooksul täitmata kohustused majanduskulude eest. 18.01.2016 lahendiga rahuldas kohus korteriomandi võõrandamise hagi, kuna kostja rikkus pidevalt oma käitumisega majaelanike rahu lärmamiste, valju muusikaga jne.

Kohtulahendeid, mille kohus on vaadeldavas perioodis rahuldanud, ei ole küll palju, kuid nendest nähtub, et äärmuslikematel juhtudel ei kõhkle kohus korteriomandi võõrandamise nõuet rahuldamast. Seega, kui korteriomanik on jätnud korduvalt ja pikema perioodi jooksul tasumata majandamiskulusid või kui ta häirib pidevalt pikema periood jooksul teiste majaelanike rahu, on võimalik tülikast elanikust kohtu abiga vabaneda.

Jurist
Rainer Aalberg